Mua nhà ở liền kề kết hợp đầu tư - bài toán sinh lời hay cái bẫy tinh vi ?
Tôi đã từng gặp rất nhiều người… Mua căn nhà liền kề đầu tiên bằng sự háo hức – và mua căn thứ hai bằng sự kỳ vọng đầu tư. Rồi có người thắng lớn, nhưng cũng không ít người quay lại bảo: “Giá như lúc ấy có ai nói với tôi rõ hơn một chút…” Về lý thuyết, nhà liền kề – đặc biệt tại các khu đô thị như Vinhomes – là một “tài sản hai mặt”: Một mặt là để ở, một mặt là để đầu tư hoặc cho thuê lại, kinh doanh lưu trú, dịch vụ. Ai cũng muốn vừa được ở sang, vừa có dòng tiền tương lai. Nhưng bài toán thực tế thì không đơn giản như thế.
Bất động sản không xấu - nhưng kỳ vọng không đúng sẽ rất đau!
Báo cáo của
Batdongsan.com.vn quý 2/2024 cho thấy:
Có tới 68% người mua bất động sản liền kề với mục đích “kết hợp đầu tư” nhưng chưa xác định rõ mô hình sinh lời. Tức là: họ chỉ nghe… “người ta bảo đầu tư tốt”, nhưng không tính được lộ trình dòng tiền sau khi mua.
Trong khi chi phí thực tế để biến một căn nhà thô thành chỗ “sinh lời” không rẻ:
- Thiết kế nội thất chỉn chu nếu muốn cho thuê ngắn hạn (Airbnb, homestay) thường dao động 1.6 - 2.5 tỉ đồng, tuỳ phân khúc.
- Chi phí bảo trì, vận hành, nâng cấp hằng năm chiếm khoảng 5–7% giá trị đầu tư mỗi năm nếu muốn duy trì hình ảnh dịch vụ chuyên nghiệp.
- Chưa kể rủi ro lấp đầy thấp hơn kỳ vọng nếu không có sự quản lý bài bản. Và nếu không tính toán kỹ, chi phí “ngầm” về bảo trì – rủi ro đầu tư – chi phí cơ hội bị treo vốn sẽ âm thầm ăn mòn lợi nhuận trong vài năm đầu.
Tôi vẫn nhớ một chị khách hàng từng nói: “Nhà đầu tiên em làm theo cảm xúc, nhà thứ hai em phải tính bằng con số” Đúng vậy ! Căn nhà để đầu tư không thể thiết kế theo cảm xúc hoàn toàn, mà cần phân tích nhu cầu của người sẽ thuê – chứ không phải của chủ căn hộ..
Vậy có nên đầu tư nhà liền kề để ở và khai thác về sau? Câu trả lời là: Có, nhưng phải tỉnh táo! Tỉnh táo để hiểu rõ:
- Mục đích chính là gì? (ở, nghỉ dưỡng, hay đầu tư? Một hay tất cả?)
- Ngân sách đầu tư bao nhiêu? Dành bao nhiêu cho thi công, bao nhiêu cho vận hành?
- Mô hình khai thác cụ thể là gì? Dành cho ai thuê? Dòng khách thế nào?
- Ai sẽ giúp bạn thực hiện điều đó? Có đơn vị đồng hành đủ tầm không?
Tôi không phủ nhận tiềm năng của những căn liền kề tại Ocean Park, Ecopark hay bất cứ khu đô thị nào đang phát triển mạnh. Nhưng tôi luôn tin rằng: Làm nhà để sống thì phải đúng gu - làm nhà để đầu tư thì phải đúng bài!
Và nếu anh/chị đang ở giữa ranh giới ấy – muốn làm nhà vừa để ở, vừa để khai thác thì cần một người đủ hiểu để thiết kế ra thứ ở được, sống được, và sinh lời được.
Hãy trò chuyện với chúng tôi trước khi đặt viên gạch đầu tiên!
